Как найти дворец на Avito и других сайтах объявлений, почему ремонт исторического особняка нужно согласовывать с чиновниками, как музыкальное оборудование может повредить зданию и что будет, если сделать незаконную перепланировку?
«Бумага» рассказывает, как снять историческое здание в Петербурге под креативное пространство и какие кафе, студии и магазины можно там открыть.
Чтобы узнать, как запустить свой креативный кластер, записывайтесь на бесплатный онлайн-курс «Мастеров России».
Вы хотите арендовать дворец или усадьбу в Петербурге и открыть там креативное пространство. Где искать здание?
Поиск дворцов, дореволюционных особняков, усадеб и других исторических объектов в целом не особенно отличается от поиска коммерческой недвижимости. Для этого можно зайти на порталы с объявлениями о сдаче зданий и помещений в аренду — Restate, Avito, ЦИАН, BN, Domofond и другие. Например, создатели уже закрытого креативного кластера «Тайга», работавшего в особняке на Дворцовой набережной, 20, рассказывали, что нашли здание на Restate.
По словам редактора портала Restate Алексея Шишкина, большая часть недвижимости, включая дворцы и особняки, арендуется именно так. «Не надо считать, что если памятник сдается в аренду на Avito, то это значит, что к нему относятся как к старым носкам или подержанным штанам. На самом деле это одна из крупнейших площадок по продаже и аренде недвижимости». На Restate, говорит Шишкин, можно найти даже объявления с подборками исторических зданий — например, по его словам, однажды там продавали сразу пять усадеб в Ленобласти.
При этом есть и более специализированные способы — например, торги Фонда имущества, на которых выставлено государственная собственность, включая дома и отдельные помещения в них. Здесь можно не только купить объект недвижимости, но и взять его в аренду.
Другая площадка — Российский аукционный дом, где недвижимость уже могут выставлять и частные владельцы.
Арендовать здание у города или частного владельца — в чем разница?
В первую очередь — в порядке заключения договора аренды. Если здание находится в частной собственности, то вы просто договариваетесь с его владельцем, который может согласиться сдать дом под креативное пространство или отказать.
Если же особняк принадлежит государству, то его арендуют на торгах. Для этого вам нужно поучаствовать в аукционе: информация о нем размещается на сайте torgi.gov.ru. В заявке нужно указать данные об арендаторе (например, ФИО, название организации, ИНН), а также другие сведения, которые запрашиваются по аукциону.
Вы сняли дореволюционное здание с красивой лепниной и историческими фасадами. Надо ли согласовывать ремонт с чиновниками?
Если вы арендовали дворец или особняк, который считается объектом культурного наследия, то да. Разрешение и задание на ремонт выдает комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). В таком случае проект работ должен получить положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы.
Куратор пространства «Порт Севкабель» Алексей Онацко замечает, что если внутри исторического здания запрещена перепланировка, то и возможности креативного пространства будут более ограничены. Кроме того, длительные согласования могут сделать проект менее рентабельным: «Стены не сломаешь, ресторан большой не сделаешь. Часто нужно переделать коммуникации, а на это нужно разрешение КГИОП, что всегда сильно удлиняет сроки. Но это не отменяет того, что зданиям нужно находить новое применение».
Как отмечает Алексей Шишкин, формально согласовываться должны любые работы, что на практике невозможно. «Это огромное количество бессмысленной бюрократической работы. Проще не допускать серьезных нарушений и изменений и при этом описывать это как работы по текущему содержанию объекта».
При этом, рассказывает юрист Versus.legal Артемий Куприянов, впоследствии арендатор обязан проводить лишь текущие работы по содержанию здания — в то время как за капитальный ремонт отвечает собственник.
Какие работы нельзя проводить в здании — памятнике архитектуры?
Как уточнили «Бумаге» в КГИОП, нельзя менять облик, планировочные и конструктивные решения, интерьер объекта культурного наследия. Кроме того, здание нужно поддерживать в надлежащем состоянии, чтобы оно не разрушалось.
Бывало, что несогласованные работы КГИОП даже пытался предотвратить вместе с полицией — например, когда началась реконструкция здания на Миллионной, 10, где раньше находился кластер «Архитектор». Тогда в комитете заявили, что работы ведутся самовольно.
Еще один пример незаконной перепланировки — крыша над двором особняка XIX века на Дворцовой набережной, где раньше располагалась «Тайга», а сейчас проводят шоу «Безликие». Ее возвели без согласования с КГИОП.
Что вообще находится под охраной: всё здание или его часть?
Это утверждает КГИОП — в зависимости от особенностей здания. Как «Бумаге» пояснили в комитете, под охраной могут находиться объемно-пространственное и планировочное решения, конструктивная система здания, архитектурно-художественное решение фасадов (в том числе лепнина) и интерьеры.
Например, недавно произошел конфликт из-за охраняемой надписи на фасаде дома на Невском: чиновники попросили салон часов убрать лепнину с надписью «Основано в 1815 году», посчитав ее рекламой. В свою очередь КГИОП заявил, что это исторический элемент, за демонтаж которого грозит штраф.
Под охраной могут находиться и отдельные элементы квартир или парадной: например, петербуржец, отремонтировавший коммуналку на Лиговском проспекте, рассказывал, что в квартире предметами охраны были только камин и лепнина на потолке.
Отдельные исторические элементы часто оказываются утраченными. Так, например, произошло с дубовыми дверями дома Бака: они пропали в 2000-х и были найдены в ресторане «Рубинштейн», который затем передал двери в КГИОП. А в начале мая этого года сбили львиные головы с дома на 13-й линии Васильевского острова — за каждую из них компания-арендатор может заплатить по миллиону штрафа.
В историческом здании можно открыть всё что угодно: от бара до книжного магазина?
Главное требование, чтобы работа заведений не сказывалась на состоянии дома. Поэтому открыть в историческом здании можно всё — с некоторыми ограничениями. Например, нельзя размещать склад взрывчатых веществ, лаборатории с химически активными веществами или производство, создающее такую влажность и температуру, от которых дом может повредиться.
Помимо этого, в историческом здании нельзя открывать объекты, которые бы оказывали «динамическое и вибрационное воздействие» на конструкции. Как отмечает юрист Versus.legal Артемий Куприянов, это требование может распространяться, например, на музыкальное оборудование.
— Требование может быть, в частности, истолковано таким образом, что на территории объекта нельзя будет разместить профессиональное музыкальное оборудование, способное оказать вибрационное воздействие на объект.
Если во дворце что-то оказалось повреждено или разрушено, то кто несет ответственность?
Если креативное пространство сдает помещения субарендаторам — например, кафе, магазинам, студиям, — то это не влияет на его отношения с собственником. Так, если здание оказалось повреждено, то с арендатора могут взыскать убытки. Однако степень порчи имущества, отмечает юрист Артемий Куприянов, это во многом «оценочный критерий».
А как креативное пространство могут выселить из исторического здания?
Собственник может расторгнуть договор с креативным пространством досрочно. Как объясняет юрист Versus.legal Артемий Куприянов, порядок достаточно жесткий: вначале арендодатель должен направить арендатору предложение о расторжении, а если тот откажет, обратиться в суд. Но, как замечает юрист, сейчас часто заключают такие договоры, которые допускают одностороннее расторжение — даже в том случае, если условия не были серьезно нарушены.
Кроме того, собственник может приостановить аренду, если это необходимо, например, для проведения работ по сохранению здания.
В Петербурге были случаи, когда город выселял или планировал выселить арендаторов из исторических зданий именно из-за ремонта. Например, в апреле суд взыскал 3,8 млн рублей с Союза кинематографистов за незаконную перепланировку помещения и разрешил городу расторгнуть договор с «Домом кино». Правда, Смольный выселять кинотеатр не стал.
Как «Бумаге» рассказали в КГИОП, за нарушение условий охранных обязательств в 2017 году в Петербурге взыскали 26,1 млн рублей. Среди наиболее частых нарушений там называют отсутствие разрешений и согласований; самовольное строительство на территории здания; перепланировку, установку вывесок, рекламы и дополнительного оборудования (например, кондиционеров и вытяжек) или ситуации, когда арендатор не поддерживает дом в нормальном состоянии.
