Институт территориального планирования «Урбаника» изучил, как за последние 30 лет изменился «серый пояс» Петербурга — промышленные территории, которые окружают исторический центр.
Аналитики сравнили генплан 1987 года и современные данные и выяснили, что на месте производств в основном строят жилье и деловые центры. За это время там не появилось ни одной зеленой зоны или парка.
«Бумага» пересказывает основные выводы исследования — о жилье, транспортной доступности и загрязненности «серого пояса».
О чем исследование
«Урбаника» решила узнать, как за последние 30 лет изменился «серый пояс» Петербурга — территории, расположенные между историческим центром и крупными спальными районами, возведенными после 1950-х годов.
Появление «серого пояса» связано с развитием промышленности. В середине XIX века за пределами границ Петербурга того времени, преимущественно вдоль рек и каналов, а также основных дорог, начали строить предприятия. Вокруг заводов появлялись жилые кварталы для рабочих.
У большинства районов «серого пояса» не было регулярной планировки. В 1930–1950-х годах часть территории преобразовали — там появились большие жилые районы, общественно-деловые здания, развивалась транспортная инфраструктура. При этом в 60-е строительство велось уже за пределами «серого пояса», так что его развитие приостановилось вплоть до 90-х.
Сейчас «серый пояс» — это не только функционирующие производства, но и огромные полузаброшенные участки, которые соседствуют с точечной застройкой.
Краткий пересказ
Каким был «серый пояс» во времена СССР
«Серый пояс» времен СССР «Урбаника» изучала по Генеральному плану 1987 года — это последний общегородской строительный документ Ленинграда, который описывал развитие промышленных районов до 2005 года.
Согласно данным генплана, на конец 1980-х «серый пояс» занимал существенную часть Ленинграда, превосходя по площади исторический центр. Наиболее крупный участок располагался к югу от Обводного канала в Кировском, Московском, Фрунзенском и Невском районах. Там производства и склады сформировали сплошной массив, а жилые кварталы представляли собой отдельные вкрапления. Другие значимые участки — Выборгская сторона, Полюстрово, Кушелевка, а также территории на правом берегу Невы (Октябрьская набережная, Большая и Малая Охта, Яблоновка).
Исследователи отмечают, что в 1980-е «серый пояс» оставался относительно неразвитым с точки зрения транспортной инфраструктуры: через него проходило мало дорог, которые бы соединяли спальные районы и центр города. Тем не менее это не создавало значительных проблем для предприятий, потому что они пользовались в том числе железнодорожным сообщением. «Обслуживание общественным транспортом, в целом, было удовлетворительным и организовано не хуже, чем в остальных районах города», — пишет «Урбаника».
Генплан предполагал развитие «серого пояса», но большинство участков должны были сохранить свои производственные функции. Изменить хотели лишь 17 % территорий: их планировали отдать под парки (6 %), общественно-деловую застройку (6 %) и жилье (5 %). Как пишет «Урбаника», преобразования в итоге «шли не так и не там, где планировались». Только для 3 % «серого пояса» редевелопмент соответствует решениям Генерального плана 1987 года.
Какие дома и бизнес-центры построены на месте бывших заводов
По состоянию на 2020-й год около 60 % «серого пояса» остается промышленным. Среди крупных предприятий на территории — «Силовые машины», «Адмиралтейские верфи», «Балтийский завод». Примерно 20 % участков — это нереновированная смешанная застройка и земли, которые уже не используются. Еще 20 % отдали под жилье и общественно-деловые пространства.
Общая площадь жилого строительства в «сером поясе» — 12 миллионов квадратных метров, в новых ЖК живут 350 тысяч человек. Большая часть комплексов в «сером поясе» относится к бизнес и комфорт-классу. При этом в Невском и Калининском районах встречаются дома экономкласса (до 20 %), а в Петроградском районе — элитного класса (почти 40 %).
На Петроградской стороне расположено самое дорогое жилье в «сером поясе»: средняя цена за квадратный метр стремится к 300 тысячам рублей, а в некоторых комплексах доходит до 600 тысяч. Высокие цены в Московском, Центральном и Василеостровском (до 200 тысяч рублей за квадратный метр), а также Красногвардейском районах. Наиболее доступное жилье расположено в Невском и Калининском районах.
В «сером поясе» находится существенная часть бизнес-центров Петербурга, причем преобладает застройка класса B — 65 % от общего числа. Общественно-деловые центры сосредоточены у магистралей, по которым интенсивно ездит общественный транспорт (проспект Медиков, Кантемировская улица, Московский проспект и другие), исключения составляют автосалоны, чья целевая аудитория — автомобилисты.
Какие проблемы есть у «серого пояса»
Одна из проблем связана с экологией: уровень загрязнения в некоторых локациях, по данным комитета по природопользованию, оценивается как чрезвычайно опасный. Подобные участки есть, например, на западе, где расположены судостроительные заводы «Адмиралтейские верфи», «Северная верфь» и «Балтийский завод».
Многие жилые комплексы строят на территориях, где ранее был зафиксирован опасный или чрезвычайно опасный уровень загрязнения почвогрунтов. Среди этих ЖК — «Палацио», «Ориенталь», «Омега-хаус» и другие.
Ввод жилья опережает по темпам развитие сети общественного транспорта. Наиболее проблемными называют микрорайон «Царская столица» за Московским вокзалом, ЖК «Галактика» в Московском районе, жилые комплексы вдоль Октябрьской набережной, между Маршала Блюхера и Полюстровским, а также между Маршала Блюхера и Бестужевской.
Автодорожная инфраструктура Петербурга за последние 30 лет значительно улучшилась, отмечают исследователи. Построены КАД, ЗСД, новые выезды из города по Витебскому проспекту и Софийской улице, завершена Центральная дуговая магистраль от Богатырского до Ленинского проспекта. При этом развитие в основном происходило за пределами «серого пояса», отмечают в «Урбанике». Проекты, которые могли бы улучшить ситуацию в промышленных районах, так и не реализовали (Обуховская набережная, Белевский проспект, Орловский тоннель).
Исследователи отмечают, что без дальнейшего развития сети общественного транспорта преобразование «серого пояса» будет затруднено.
Выводы
По итогам исследования «Урбаника» делает вывод, что современный «серый пояс» выглядит не так, как планировали советские власти. Преобладает жилая и общественно-деловая застройка, зоны отдыха не создаются, развитие улично-дорожной сети отстает.
«Урбаника» пишет, что у властей Петербурга нет стратегии работы с территориями «серого пояса», из-за чего любые проекты реализовывать дорого и сложно. Преобразование идет, но медленно.
При этом эксперты говорят, что порядка 35 % территорий «серого пояса» потенциально подходят для редевелопмента, так как там не ведут деятельность предприятия. Больше всего таких участков в Московском, Калининском и Невском районах. «Урбаника» считает, что это основной городской резерв для проведения редевелопмента, однако его тормозят несколько факторов: проблемы с улично-дорожной сетью, общественным транспортом и экологией.
Кто и как проводил исследование
Исследование «серого пояса» Петербурга организовали архитекторы, аналитики и инженеры Института территориального планирования «Урбаника». Специалисты изучили предыдущие работы по теме, а также провели пресс-анализ, чтобы описать перспективы развития промышленных территорий. Часть данных получили с помощью полевого исследования, часть — камеральным путем, то есть в кабинетах и лабораториях. Сроки — 2019–2020 год.
«Урбаника» отмечает, что в ходе исследования столкнулась с несколькими сложностями: в частности, было нелегко понять, продолжает ли работу то или иное предприятие.
— Во-первых, очень непросто в открытых источниках найти достоверные данные о состоянии «серого пояса» на конец 80-х — начало 90-х годов. А для нас это было важно, так как для нашего исследования этот период — точка отсчета. Во-вторых, в ходе полевого исследования зачастую было нелегко понять, насколько реально работает то или иное предприятие: как мы понимаем, никто не будет у себя на сайте писать «мы разорились», многие предприятия до последнего делают вид, что у них всё хорошо. В этом случае мы старались оценивать по косвенным признакам: новости, связанные с компанией, ее активность в соцсетях, изменения на космоснимках. В-третьих, малодоступна информация по экологическому состоянию городских территорий, а также проекты планировки, разработанные на отдельные территории.
«Бумага» рассказывала историю мясокомбината «Самсон», который был крупнейшим предприятием страны, но в 2000-х обанкротился. Вот что сейчас происходит с полуразрушенным зданием-памятником, которое окружено новостройками.
