В сентябре 2022-го Paper Kartuli изучила рынок аренды жилья. Тогда цены значительно выросли, а свободных квартир в Тбилиси почти не осталось. Риелторы говорили, что в городе сдавали много квартир за 2–3 тысячи долларов.
Как изменился рынок аренды и цены на жилье к лету 2023-го и что влияет на спрос в последние месяцы? Paper Kartuli снова изучила цены на жилье в феврале и мае 2023-го, поговорила с риелторкой — и выяснила, что в некоторых районах цены упали на 10–20 %.
Что происходило с рынком аренды в Тбилиси с сентября 2022-го
После начала в РФ «частичной мобилизации» в сентябре 2022-го в Грузию приехала «вторая волна» эмигрантов. По данным Национальной администрации туризма Грузии, за весь сентябрь 2022 года в страну въехали 163 тысячи россиян. По данным МВД, к началу 2023-го в стране оставалось около 60 тысяч россиян.
По данным Национальным службы статистики Грузии, в 2022 году рост цен на аренду жилья составил 14,3 %. По сравнению с показателем 2021-го, сдаваемые квартиры подорожали на 12,5 %, а частные дома — на 18,0 %.
Эксперты «Ассоциации недвижимого имущества Грузии» прогнозировали еще одну волну подорожания в марте 2023 года. Аналитики говорили, что весной квартиры якобы подорожают на треть. Например, Отар Качкачишвили связывал очередную волну подорожания с тем, что приезжие россияне начали вкладываться в покупку инвестиционного жилья, чтобы потом сдавать его соотечественникам по повышенной стоимости. Однако этого не произошло, выяснила Paper Kartuli.
За сколько можно снять квартиру в столице Грузии к июлю 2023-го
Paper Kartuli собрала данные с популярного сайта myhome.ge, который используют для поиска съемного жилья в Тбилиси. Мы скачали объявления, опубликованные в феврале, когда появились первые прогнозы о возможном подорожании, и в мае 2023-го.
Как мы проводили анализ? ↓
Paper Kartuli собрала данные о жилье, которое сдают в аренду в шести районах Тбилиси. Мы проанализировали по 100 страниц с объявлениями в каждом из районов: в среднем это 2 тысячи квартир на каждый район (с погрешностью на то, что некоторые объявления на сайте дублируются). Мы собрали данные по всем квартирам, выставленным на myhome.ge без фильтра на площадь или количество комнат. При этом мы отфильтровали коммерческую недвижимость и нежилые помещения. Далее мы сравнили данные и обсудили результаты исследования с риелторкой, которая попросила не называть своего имени.
С февраля по май цены на жилье снизились, показало исследование Paper Kartuli. Если в феврале квартиру в Ваке и Вере сдавали в среднем за 1500 и 1200 долларов соответственно, то в мае — за 1300 и 1100 долларов.
В феврале самым дорогим районом был Ваке, такая же ситуация была и в нашем сентябрьском исследовании. При этом Ваке и Исани — единственные районы, в которых в среднем повысились цены на аренду с сентября.
К маю 2023-го цены на жилье во всех районах, кроме Исани, снизились в среднем на на 16,1 %, показало исследование Paper Kartuli.
Paper Kartuli также отдельно сравнила цены на квадратный метр жилья в Тбилиси. Мы заметили, что цена аренды за квадратный метр пропорциональна средним ценам на жилье в каждом из районов.
Исследование стоимости квадратного метра жилья, которое сдают в аренду в Тбилиси, также показало падение цен: если в феврале квадратный метр в самом дорогом районе Ваке стоил 16,6 доллара, то в мае — уже 13,7 доллара. На втором месте район Вера, средняя стоимость квадратного метра там к маю — 12 долларов.
Риелторка, которая работает в Тбилиси, на условиях анонимности прокомментировала Paper Kartuli, как изменился спрос на квартиры. По ее словам, в последние 3–4 месяца стоимость квартир постоянно снижается. По мнению экспертки, цены на жилье больше не будут расти так критично, как в сентябре. Также риелторка подтвердила Paper Kartuli, что район Ваке остается самым дорогим и востребованным среди арендаторов.
Также риелторка рассказала Paper Kartuli, что в основном эмигранты ищут в аренду однокомнатные квартиры или квартиры с одной спальней. Реже — квартиры с двумя спальнями и более. Исследование показало, что в Тбилиси к маю стало больше однокомнатных квартир, которые сдают в аренду, а их стоимость снизилась во всех районах.
Paper Kartuli также проанализировала данные о стоимости жилья с разным количеством комнат. Мы выяснили, что наименьшее падение стоимости показали трехкомнатные квартиры в центральных районах Тбилиси.
Возможно, снижение цен на аренду связано с отъездом эмигрантов из Грузии
Риелторка рассказала Paper Kartuli, что связывает снижение спроса с отъездом эмигрантов. При этом новый поток экспатов из России не ожидается даже несмотря на запуск прямых рейсов, говорит она.
По последним данным Национальной службы статистики, в 2022-м в Грузию приехало 179 тысяч человек. Это на 142,9 % больше показателя 2021 года. При этом к концу года, по данным Нацстата, в Грузии осталось жить лишь 62 тысячи граждан России, а также 13 тысяч граждан Беларуси.
За 2022-й минимум 700 тысяч россиян надолго уезжали в другие страны
paperpaper.ru
«Бумага» попыталась подсчитать число эмигрировавших навсегда
На вопрос Paper Kartuli о том, как быстро сейчас сдают квартиры в Тбилиси, риелторка ответила, что в декабре 2022-го квартиры уже сдавали значительно медленнее, чем раньше. Практики, когда арендаторы приходили на просмотр с паспортом и деньгами за первый и последний месяц, уже нет.
Что будет дальше: прогнозы риелторки
По словам риелторки, цены на жилье в Тбилиси не должны критично подняться в ближайшее время. Однако экспертка утверждает, что рынок сильно меняется в зависимости от политической ситуации.
Летний сезон снижает спрос на долгосрочную аренду, так как жители Тбилиси и туристы стараются уезжать на море или за город, говорит риелторка. В связи с этим осенью спрос может немного подняться, когда отдыхающие вернутся в Тбилиси.
По словам экспертки, некоторые собственники продолжают держать цены на квартиры на уровне осени-зимы 2022-го. Однако такие квартиры уже практически никто не снимает, говорит риелторка. Часть собственников, по ее словам, держала квартиры пустыми по несколько месяцев, пытаясь сдать их по высокой цене. Однако уже всё больше собственников привыкают к изменению спроса и снижают цены на квартиры.
Что еще почитать:
- «Ожидание 3 часа, всем отказ». Что известно о недопуске в Грузию и допросах россиян на фоне военного мятежа Пригожина
- Россия отменила визы для грузин и предложила возобновить авиасообщение. Как реагирует Тбилиси?
Фото на обложке: Paper Kartuli
