Почему в Петербурге строят некачественные многоквартирные дома и можно ли с этим бороться, какие проблемы связаны с арендой жилья в городе и что может прийти на замену дешевому жилью в «муравейниках»?
«Бумага» публикует отрывки из выступления экономико-географа и профессора МГУ Натальи Зубаревич на Международном форуме пространственного развития.
Почему в городе не перестанут строить «муравейники»
То, что происходит [со строительством в Петербурге], неизбежно? К сожалению, неизбежно. Милан пережил этап массового стоительства дешевого многоквартирного жилья в 1950–1960-е, когда сельские жители — особенно с юга Италии — поехали в крупные города. В Париже муниципальные дома и кварталы строились в 1960–1970-е, сейчас это места расселения мигрантов с большими социальными проблемами.
Наша история похожа. Сначала — пятиэтажные Черемушки, а затем советские микрорайоны. Но тогда хотя бы действовали градпланы и СНИПы (строительные нормы и правила — прим. «Бумаги»), и плотность застройки была гораздо меньше. Сейчас на рынке происходит примерно то же самое — только во много этажей и с новыми нормами застройки, которые разрешают жуткие «муравейники».
Жилищная проблема остается острой, и спрос российского населения удовлетворяется малохудожественными способами. В Новой Москве есть Пыхтино, где между окнами соседних многоэтажных домов — 8 м, и таких примеров много.
Представьте, что в полуметре от вашего дома строят шестиполосный мост
paperpaper.ru
В таком доме живут люди в Петербурге: 12 кадров
Будет ли это продолжаться? Да, потому что есть спрос. Две крупнейшие агломерации (скопления поселений — прим. «Бумага») — московская и питерская — остаются крупнейшими центрами притяжения мигрантов из всех регионов страны. Миграционное сальдо (баланс между поступлением и убыванием — прим. «Бумаги») Москвы в отдельные годы — плюс 100 тысяч; Московской области — столько же; Питера — плюс 50–80 тысяч; Ленобласти — плюс 20–30 тысяч. Те, кто живет в Питере, тоже создают семьи и рожают. Всем нужны метры.
В стране не удовлетворен первичный спрос на жилье. При этом покупатели жилья вынуждены экономить. С 2014 по 2017 год доходы населения сократились в реальном выражении на 11 %. Значит, спрос на дешевое жилье только усиливается. Кроме того, многоэтажки с плотной застройкой выгодны для девелоперов — это колоссальная экономия на масштабе. А девелоперское лобби — это самое беспощадное лобби в столичных агломерациях.
Что можно сделать со всем этим безобразием? Первый вариант — перенести многоэтажную застройку в Ленинградскую область. Это уже происходит. Если раньше в Ленинградской области вводилось жилья в два раза меньше, чем в Питере, то теперь Ленинградская область вводит примерно 70–75 % от питерского жилья. То есть процесс пошел. Но у вас столько своих Шушар, вы так расширили границы города, что девелоперам хочется строить дома именно здесь. Сейчас Питер вводит столько же, сколько Москва, — около 3,5 млн кв. м. И вряд ли этот объем уменьшится.
Второе — необходимы альтернативные проекты, чтобы показать, как надо. Когда на рынке одна макулатура, она становится нормой. Когда на рынке выбор разных проектов, можно тыкать и говорить: себестоимость метра всего лишь на 10 % выше, а вид и жилая среда совсем другие.
Как бороться с некачественной жилищной застройкой
Продвинутое гражданское сообщество Питера, не забывайте, что люди, которые удовлетворяют первичную потребность в жилье, вас не поймут. Им сейчас нужны дешевые метры. Они не ваши союзники, они союзники девелоперов. Но вы, как настоящие горожане, умеете оценивать последствия на три шага вперед. Вы понимаете, какие трущобы там будут в социальном смысле. Поэтому ваше дело — давить на власть, потому что без давления на власть не получится ничего.
Власть абсолютно устраивают эти 25-этажные свечки, потому что в дорогую питерскую землю их можно воткнуть много. В чем ваш главный аргумент? Ваши налоги. Уважаемые питерцы, вы переплюнули москвичей: если в Москве в ее гигантском бюджете (2,1 трлн руб) 40 % составляет налог на доходы физлиц, которые платят москвичи, то в Питере доля этого налога еще выше — 43 % (хотя бюджет Питера в четыре раза меньше, чем бюджет Москвы). Как у важнейшего плательщика налогов в городской бюджет у вас есть полное моральное право требовать от городской власти цивилизованных градорегулирующих норм, а не того дикого капитализма, который у нас царит на девелоперском рынке.
К сожалению, гражданское общество в России слабое, у него получается только сверхконцентрация на отдельных проектах. Идет борьба за Исаакий, но бороться с распыленными многочисленными жилищными застройками, конечно, гораздо сложнее. Попробуем сделать диагностику рисков и социальных издержек застройки Петербурга многоэтажками. Половина жителей сделает вид, что всё нормально, и адаптируется к жизни в «муравейниках». Вторая половина, более продвинутая, подкопив денежку, свалит из этого района и найдет более гуманистическую среду для своего ребенка, понимая, что от школы и двора что-то зависит. Все решения проблем индивидуальные, на уровне семей — надежд на государство нет. Как бы сделать так, чтобы хотя бы иногда мы решали их сообща? Пока не получается, это беда всей страны.
Предложение: выберите один проект застройки, самый угрюмый и поганый. Сконсолидируйтесь на нем и назовите «Позор Петербурга». Потренируйтесь на одном проекте, а потом пойдет легче. Предъявляйте требования к дорогам, социалке, этажности, освещенности, внутридомовым пространствам. Получив такой негативный пиар, другие девелоперы уже будут маленько думать.
Власти у нас, конечно, толстокожие, но давление общества на них влияет. В программе реновации в Москве многое было пересмотрено. Вы видели первый вариант и последний? Сработало частично? Сработало.
Еще один важный момент: расходы бюджета города на комфортность городской среды. В Питере очень мало денег тратится на благоустройство: в 2017 году расходы на благоустройство Петербурга — 7 млрд, Москвы — 245 млрд. Почувствуйте разницу.
Какие проблемы связаны с арендой жилья
Урал, Сибирь, Дальний Восток — куда сейчас едут образованные молодые ребята? Москва — дорогой понтовый город. Едут в Петербург, город с душой. В нем и жизнь дешевле, и есть нормальные рабочие места с достойной зарплатой. А Северный Кавказ едет в основном к нам, в Москву.
Сразу жилье они не купят, будут арендовать — благо, аренда у вас дешевле, чем в Москве. К вам приезжают умненькие ребята, но в Шушары они не хотят ехать.
И еще одна проблема — налоговая. В Москве 95 % жилья сдается неформально, без уплаты налогов. Не помогают даже участковые, которые обходят квартиры. Население с бюджетом столиц делиться не хочет. Думаю, что в Питере примерно так же. Мы видим рациональное экономическое поведение жителей крупнейших городов, для которых сдача жилья — важный источник дохода. Власти пытаются бороться против этого, но похожи на Дон Кихота, который бился с ветряными мельницами.
